Barranco es el distrito donde más sube precio de viviendas

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Recientes datos del Banco Central de Reserva (BCR) confirman un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario de viviendas.

Así, los precios de venta promedio en dólares por m2 de los departamentos en los distritos de Lima Metropolitana subieron, en promedio, un 5.3% en el segundo trimestre a US$ 1,882, frente a similar periodo del 2018.

Esta alza en los precios de viviendas es la mayor de los últimos dos años y encadena tres trimestres consecutivos de incrementos, de acuerdo con estadísticas del BCR.

La subida fue generalizada, pero más intensa en los inmuebles de distritos top de Lima (5.7%) que en aquellos ubicados en zonas de ingresos medios (3.1%), un comportamiento que se observa desde principios del 2019, pues antes se encarecían más rápido los segundos.

Barranco

En particular, en el segundo trimestre destacó el alza en Barranco (19.94%) y La Molina (10.87%).

La mayor demanda de viviendas por parte de familias que califican para financiar esta compra en el sistema bancario impulsó los precios, indicaron a Gestión analistas del sector.

La demanda insatisfecha de 500,00 familias frente a una oferta de solo 20,000 unidades en la capital, mayores facilidades para calificar a créditos hipotecarios de los bancos, el descenso de las tasas de interés de esos préstamos, sobre todo en los últimos 12 meses, y los programas del Estado que incluyen bonos Mivivienda y Bonos Verdes, gatillaron la demanda y, por tanto, los precios de viviendas.

Así lo indicó a este diario el presidente del comité de análisis de mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), Ricardo Arbulú, quien sumó a estos factores las expectativas de las personas, pese al incesante ruido político.

Oportunidades

“Un incremento de precios refleja un aumento de la demanda. Esto se debe a mayores oportunidades que están dando los bancos, que permiten que más gente pueda acceder a financiar la compra de vivienda”, manifestó, por su parte, Víctor Saldaña, director gerente de Saldaña Consultora Inmobiliaria. En cuanto al incremento de precios en distritos preferidos por los estratos socioeconómicos A y B, Arbulú resaltó que la demanda no obedece a factores especulativos sino reales, y proviene de personas que no están esperando que pase el ruido político para recién adquirir su inmueble.

Velocidad

“No sucede lo mismo con los precios de oficinas, cuya compra se destina más a inversión”, acotó. Sobre Barranco en particular, destacó la elevada velocidad de ventas que sustentó el incremento en precios merced al permiso para construir departamentos desde 30 o 40 m2, que los hizo más accesible para las personas. Sin embargo, una reciente ordenanza ahora exige un área mínima de 50 m2, lo que podría desacelerar la demanda de departamentos en ese distrito, agregó.

“Los distritos top como Barranco y San Isidro han jalado la demanda y los precios en Lima”, expresó.

Los precios en los distritos de ingresos medios también subieron en el segundo trimestre del año en curso, aunque a menor ritmo que en los top. Empero, se elevan por 10 trimestres consecutivos, según datos mostrados por el BCR.

Locomotora

Destacan los incrementos en Jesús María (8.29%), Lince (6.88%) y San Miguel (6.57%).

“Jesús María es un avión o una locomotora al menos, los precios suben continuamente por su favorable ubicación, cercana a distritos como San Isidro o Miraflores. Resaltan, por ejemplo, las viviendas cercanas a (la avenida) Salaverry). Esa fuerte demanda impulsa los precios”, comentó Arbulú.

En tanto, Saldaña indicó que distritos como San Miguel, Jesús María y Pueblo Libre tienen una sostenida demanda por su ubicación cercana a las zonas en que trabajan o estudian muchas familias y la amplia oferta de centros comerciales.

Por ello, manifestó su extrañeza por el descenso de precios en Pueblo Libre (2.08%), distrito que, junto con Magdalena (0.03%), reporta bajas en el periodo analizado.

Alquileres

En la mayoría de distritos evaluados por el BCR se elevaron los precios de los alquileres. En promedio, el ajuste fue de 1.25% en Lima, en el segundo trimestre.

Para Arbulú, es un indicador inmobiliario saludable, que refleja tanto la demanda de las familias como la oferta creciente de viviendas puestas en arriendo por personas que las compraron con fines de inversión.

“Si fuere el caso contrario (baja de alquileres), indicaría que el mercado está estancado, lo que no se observa”, sostuvo. “Es importante que si alguien compra un inmueble, se revalúe tras 12 meses”, dijo.

– Inversión se recupera más rápido en Surquillo –

El tiempo que demora recuperar la inversión en compra de viviendas subió en Lima, en promedio, a 17.4 años en el segundo trimestre del 2019, desde 16.8 años verificado en igual periodo del 2018, según datos del BCR.

Así se desprende del índice inmobiliario PER, que divide el precio de venta de vivienda entre el ingreso anual por alquiler, para reflejar el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de adquisición.

La demanda por vivienda con fines de inversión es mayor en aquellos distritos en los que el PER es más bajo, explicó Víctor Saldaña, de Saldaña Consultora Inmobiliaria.

“La oferta inmobiliaria también tiende a orientarse a esos distritos”, añadió.

Surquillo, al cierre del segundo trimestre, es el distrito limeño en que la inversión en vivienda (que es adquirida para luego alquilarse y generar rentas) se recupera más rápido (14.5 años), seguido muy de cerca por Lince (14.6 años).

Ambos son cercanos a distritos clave como Miraflores, San Isidro o San Borja, por lo que reportan una creciente actividad de alquiler.

“Lince es un distrito estratégico pues se ubica equidistante a varios de las principales zonas de Lima, en las que las personas trabajan o estudian”, refirió Saldaña.

Por el contrario, la inversión tarda más en recuperarse en San Borja (19.7 años) y La Molina (19.4 años).

Plazo. El tiempo para recuperar la inversión se redujo más en los distritos de Surquillo y Magdalena, según el índice inmobiliario PER analizado por el BCR. Por el contrario, se extendió más en Barranco y San Miguel.

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